Samenvatting actielijn 3

• Bouw met voorrang door Twentse bouwondernemingen starterswoningen onder de euro 2 ton en kleine gezinswoningen onder de 2,5 ton. Maak daarbij gebruik van de uitzonderingsregels die het rijk (minister Ollongren, TK-brief 29 mei 2019) voor tijdelijke woningbouw heeft gesteld en de verruiming die mogelijk is onderWaBo en Wro.
• Verruim snel de mogelijkheden om leegstand van kantoor- en andere bestemmingspanden in kernen en stadscentra om te zetten naar appartementen voor senioren.

Voor de economische basis van Twente en de toekomstbestendigheid en vermogensopbouw van jongeren is het noodzakelijk om met voorrang te kijken naar de situatie van het woningaanbod in Twente. Het is een van de mooiste regio’s om te wonen en de huizenprijzen zijn er relatief laag. Maar ook Twente lijdt aan het fenomeen dat starterswoningen onder de twee ton en woningen voor jonge gezinnen onder de 2,5 ton amper of niet voorhanden zijn.

Er zijn bouwbedrijven genoeg in Twente, maar ze kunnen je allemaal uitleggen waarom het qua kostprijs en rendement vrijwel onmogelijk is te bouwen voor deze marktprijzen in dit segment. En dat terwijl de omgeving zodanig is dat, als dit wel zou lukken, er een concurrentievoordeel komt dat de regio uniek maakt in Nederland.

Naast goede bereikbaarheid via weg, spoor en water dienen er ook voldoende betaalbare starterswoningen te komen om onze regio aantrekkelijk te houden. In heel Nederland hebben jonge starters namelijk een enorm probleem om hun eerste woning aan te schaffen. Met name als er ook kinderen in het spel zijn. Het hele Nederlandse vermogensopbouwsysteem is erop gericht om een goed pensioen aan te vullen met de waarde van de eigen woning. Maar steeds meer jongeren blijven ook nog tussen hun dertigste en veertigste huren. Tegelijkertijd zien we dat ouderen te lang in hun wooncarrière de doorstroom blokkeren.

Nederland vergrijst en in Twente is dit nog sterker zichtbaar dan in de rest van het land. Twente is aantrekkelijk voor gepensioneerden, maar die hebben een relatief lagere economische toegevoegde waarde dan jongeren. Jongeren in heel het land hebben een extra prikkel nodig om voor hun werk naar Twente te verhuizen. Voldoende beschikbare starterswoningen onder de twee ton zijn daarbij cruciaal omdat het merendeel van de starters een woning zoekt in deze prijscategorie. Woningcoöperaties kiezen echter niet meer voor dit goedkopere segment woningen, omdat dit niet of nauwelijks rendeert.

Van de vier grote Twentse steden stonden begin 2019 alleen in Almelo woningen te koop die minder dan een ton kostten. Dit zijn echter veelal oude woningen uit de jaren ‘40 en ’50 met een laag energielabel waar veel aan moet gebeuren. Daarmee zijn ze niet aantrekkelijk voor starters.

Ook wanneer we alle vraagprijzen van woningen in een stad als Enschede op een rij zetten, zien we in onderstaand figuur dat de mediaan een stuk boven de twee ton uitkomt.

Figuur: Mediaan vraagprijs koopwoningen in Enschede september 2008 – december 2018

Er is dus een dringende behoefte aan nieuwe woningen van maximaal € 200.000. Deze urgentie wordt versterkt door het feit dat starters geconfronteerd worden met strenge hypotheeknormen waarbij meer eigen geld nodig is, wat de starter vaak niet heeft.

 
We hebben genoeg bouwers in onze regio die deze handschoen willen oppakken, maar zij hebben hiervoor wel de ruimte en de ruggensteun nodig van de overheid. Er is hiervoor vanuit het kabinet een eerste handreiking gedaan. Minister Ollongren heeft in een Kamerbrief van 29 mei 2019 laten weten dat zij van mening is dat gemeenten voldoende (juridische) mogelijkheden moeten hebben om via tijdelijke woningbouw snel en flexibel in te kunnen spelen op (plotseling) optredende woonbehoefte.

Via de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) wordt inmiddels geëxperimenteerd met mogelijkheden om (tijdelijk) in afwijking van het bestemmingsplan te mogen bouwen. Denk hierbij aan een niet-woonbestemming die 10 tot 15 jaren tijdelijk kan worden bestemd in combinatie met een vrijstelling van verhuurdersheffing. In afwijking van het bestemmingsplan kan dan dus tijdelijk gebruik worden gemaakt van grond of gebouwen ten behoeve van woningbouw voor een periode van langer dan tien jaar. Hiervoor is als experiment de proceduretermijn voor vergunningverlening ingekort van 26 naar 8 weken. Dit heeft een positief effect op de financiële haalbaarheid van de projecten en verlaagt de drempel voor bouwers om in te zetten op flexibele woningbouw.

Als stip op de horizon zou Twente een topprioriteit moeten maken van aanboduitbreiding van woningen voor starters onder de € 200.000 en voor jonge gezinnen onder de € 250.000.

Daarnaast dienen ongebruikte kantoorpanden, die in kernen van verschillende Twentse gemeenten te vinden zijn die nu met leegstand te maken hebben, te worden omgebouwd tot woningen voor ouderen met topvoorzieningen. Daarmee wordt een van de belangrijkste bezwaren weggenomen om niet voor Twente te kiezen dan wel Twente te verlaten. Omgekeerd profileert Twente zich dan juist als aantrekkelijke plaats van vestiging voor jong en oud.